日前,廉政公署收到海一居业主联合会主席等人的投诉,指特区政府违反当初将海一居地段公开竞投的承诺,所推出的置换房方案无法彻底解决海一居问题,坚持按“原合法手续和税单分层登记”收楼,要求廉署彻查真相。

廉政公署经调查后认为,特区政府在之前通过的置换房法律制度中设立特别规定,允许受土地批给失效影响的楼花购买者购买置换房,并以向楼花购买者提供置换房的方式解决海一居问题,当中并不存在违法或行政失当的问题。

司法机关确认收回海一居地段的合法性

投诉人曾经多次表示,特区政府收回海一居地段的做法不合法,违反了“法不溯及既往”的原则。廉署认为,海一居地段因25年临时批给期限届满但未完成利用,特区政府按照《土地法》的规定,宣告批给失效并收回土地,有关行为的合法性已经在2018年5月得到终审法院最终裁决的确认。

投诉人认为由于特区政府收回土地令到海一居“烂尾”,而特区政府则表示其与楼花购买者之间不存在债权或债务关系。有海一居楼花购买者透过司法诉讼,要求特区政府作出赔偿。对此,行政法院在今年7月的判决中指出,海一居楼花购买者与保利达洋行有限公司订立的预约买卖合同所产生的债权,其效力不会延伸到第三者,驳回了349名楼花购买者针对特区政府提出的赔偿请求,确认了特区政府同楼花购买者之间不存在债权或债务关系。

置换房方案响应楼花购买者要求

就投诉人指特区政府违反将海一居地段公开竞投的承诺一事,廉署经调查发现,特区政府确在2015年12月曾经表示,在符合法律框架的前提下,考虑将海一居地段作公开竞投。但是经过深入研究后认为,公开竞投的方案不仅法律上不可行,而且实务上也无法保障楼花购买者的权益。特区政府表示,基于善意原则,一直在寻求妥善解决海一居楼花购买者要求的方法,以照顾他们置业及改善居住环境的需要。

根据公开的数据显示,特区政府在2018年5月提出置换房方案,在《都市更新暂住房及置换房法律制度》法案中设立特别规定,允许符合法定条件的楼花购买者申请购买置换房。在置换房法律制度通过后,特区政府随即成立了澳门都市更新股份有限公司,接受购买置换房的申请,并着手“海一居”置换房的规划、兴建等工作。廉署分析有关资料后认为,特区政府藉相关法律制度及申请置换房的安排,已切实回应楼花购买者的要求。

每名楼花购买者只能申请一间置换房

投诉人认为每名楼花购买者只能申请一间置换房的规定,对购买多个海一居楼花的人不公平。由于兴建置换房的目的是为了解决受房屋拆迁或重建影响的业权人的居住需求,因此置换房法律制度对有关房屋的申请资格和数量作出了限制,以确保公帑及土地资源的合理使用。就“海一居”置换房而言,法律不仅排除了以公司名义购买楼花的买家,而且限制每名楼花购买者,不论当初购买楼花的数量,只能申请一间置换房。

廉署经调查后认为,限制楼花购买者申请置换房数量的规定经立法会讨论而制定,并非仅针对海一居的个案。考虑到有部分海一居楼花购买者购买了多个楼花,有的甚至多达10个以上,如果不对其申请置换房的数量加以限制,则有违置换房法律制度的立法原意及照顾楼花购买者置业及改善居住环境需要的初衷。

投诉人还认为以夫妻名义分别购买楼花者只能申请一间置换房的规定不公平。海一居业主联合会主席表示,包括其本人在内的类似个案有三、四宗,而廉署经调查得知,共有15对夫妻分别购买了一个或以上的楼花。廉署认为,当初立法会在制定置换房法律时曾就此进行了充分的讨论,结论认为,由于兴建置换房的目的是为了解决当事人的居住需求,按照法律规定夫妻有共同居住的义务,因此规定每对夫妻只能申请一间置换房,有关的规定合法、合理,应该得到尊重和遵守。

完成物业登记方能申请置换房

投诉人在调查中向廉署表示,大约30至40个海一居楼花购买者,由于身处外地而不知道第7/2013号法律《承诺转让在建楼宇的法律制度》(俗称“楼花法”)生效,也没有收到地产中介的通知,所以没有办理购买楼花的物业登记。特区政府曾经表示,置换房法律制度规定置换房申请者必须办理购买楼花的物业登记,原因在于物业登记有公示不动产法律状况的功能及对抗第三人的效力,唯有透过物业登记才能依法认定楼花购买者的身份。

廉署分析后认为,海一居楼花购买者从“楼花法”实施至土地批给失效,期间共有一年半时间可办理物业登记,法律还规定了豁免缴交登记费的一年过渡期,海一居发展商也曾书面通知楼花购买者办理物业登记,因此,有关的楼花购买者须承担未办理物业登记的后果,不了解法律规定或“地产中介没有尽责通知”,不能作为豁免遵守置换房法律规定的条件的理由。

按原图则兴建海一居已属法律上不可能

在调查中,海一居业主联合会主席等人向廉署表示,他们不接受现在的置换房方案,坚持“按原合法手续收楼”的要求,即按照原来海一居的图则兴建楼宇及以原来的买卖合约收楼。廉署分析后指出,鉴于《土地法》及《都市更新暂住房及置换房法律制度》已有相关规定,且符合资格的2,128名楼花购买者中,1,932名已经申请了置换房,当中也包括海一居业主联合会主席等人,目前置换房的规划及兴建工作正在推进中,因此,继续将P地段发展成原来的海一居地产项目的要求,无论是法律上还是实务上均已属不可能。

由于经调查后,就是次投诉所涉及的内容未有发现任何违法或行政失当事宜,因此廉署将有关的投诉作归档处理。