O Comissariado contra a Corrupção (CCAC) recebeu recentemente a queixa apresentada pelo presidente e outros membros da Associação dos Proprietários do “Pearl Horizon”, alegando que o Governo da RAEM violou o compromisso inicial de realizar um concurso público para o lote do “Pearl Horizon” e a proposta lançada relativa à aquisição de habitação para troca não conseguiu resolver definitivamente o problema do “Pearl Horizon”. Os queixosos insistiram no “recebimento” das fracções de acordo com “as formalidades legais iniciais, os conhecimentos de cobrança e os registos de propriedade horizontal” e solicitaram a intervenção do CCAC para o apuramento da verdade.

Na sequência da investigação efectuada, o CCAC considera que o Governo da RAEM, através da previsão das disposições especiais no regime jurídico de habitação para troca aprovado anteriormente, permite aos compradores de fracções em construção afectados por caducidade da concessão de terreno comprar habitações para troca, resolvendo o caso do “Pearl Horizon” ao disponibilizar habitações para troca aos compradores de fracções em construção, não se tendo verificado a existência de ilegalidades ou irregularidades administrativas.

Os órgãos judiciais confirmaram a legalidade da recuperação do lote do “Pearl Horizon”

Os queixosos referiram várias vezes que a prática de recuperação do lote do “Pearl Horizon” por parte do Governo da RAEM era ilegal, constituindo uma violação do princípio da não retroactividade da lei. No entender do CCAC, o Governo da RAEM declarou a caducidade da concessão do lote do “Pearl Horizon” e procedeu à sua recuperação nos termos da “Lei de Terras” já que decorreu o prazo de 25 anos da concessão provisória e o seu aproveitamento ainda não foi concluído, sendo que a legalidade do respectivo acto foi confirmada pela decisão final do Tribunal de Última Instância em Maio de 2018.

Os queixosos consideram que foi a recuperação do terreno por parte do Governo da RAEM que levou o empreendimento “Pearl Horizon” a ser embargado. Por outro lado, o Governo da RAEM afirmou que não existe uma relação de crédito e débito entre o Governo e os compradores de fracções em construção. Há compradores de fracções em construção do “Pearl Horizon” que pediram indemnizações ao Governo da RAEM através de um processo judicial. Quanto a isso, o Tribunal Administrativo afirmou, na sentença proferida em Julho do corrente ano, que o efeito do direito de crédito ou obrigacional, que os compradores de fracções em construção do “Pearl Horizon” adquiriram em resultado da celebração dos respectivos contratos-promessa de compra e venda com a Sociedade de Importação e Exportação Polytex, Limitada, não seria reconhecido em relação a terceiros, julgando por isso improcedentes os pedidos de indemnização deduzidos por 349 compradores das fracções em construção contra o Governo da RAEM, confirmando assim que não existe uma relação de crédito e débito entre o Governo da RAEM e os compradores das fracções em construção.

Resposta aos pedidos dos compradores das fracções em construção com a proposta relativa à aquisição de habitação para troca

Relativamente à alegação dos queixosos de que o Governo da RAEM violou o compromisso de realizar um concurso público para o lote do “Pearl Horizon”, na sequência da investigação levada a cabo pelo CCAC, verificou-se que o Governo da RAEM realmente afirmou, em Dezembro de 2015, que, dentro do quadro legal, iria considerar a realização de um concurso público para o lote do “Pearl Horizon”. No entanto, após estudos aprofundados, considerou que a proposta de realização de concurso público não é só inviável no âmbito jurídico como, ainda por cima, não conseguiria, na prática, proteger os direitos e interesses dos compradores das fracções em construção. O Governo da RAEM reiterou que, com base no princípio da boa fé, tem procurado encontrar solução para responder adequadamente aos pedidos dos compradores das fracções em construção do “Pearl Horizon”, no sentido de atender às suas necessidades de aquisição de habitação e de melhoramento do ambiente habitacional.

De acordo com as informações públicas, o Governo da RAEM apresentou, em Maio de 2018, a proposta relativa à aquisição de habitação para troca, prevendo na proposta de lei, intitulada “Regime jurídico de habitação para alojamento temporário e de habitação para troca no âmbito da renovação urbana”, disposições especiais que permitem aos compradores das fracções em construção, que reúnam os requisitos legais, candidatarem-se à compra de habitação para troca. Logo a seguir à aprovação do regime jurídico de habitação para troca, o Governo da RAEM constituiu a Macau Renovação Urbana, S.A. para a aceitação das candidaturas à compra de habitação para troca, tendo procedido também a um conjunto de trabalhos entre os quais o planeamento e a construção das habitações para troca do “Pearl Horizon”. Na sequência da análise das respectivas informações, o CCAC considera que, através do regime jurídico referido e da disponibilização do acesso à compra de habitação para troca, o Governo da RAEM já respondeu efectivamente aos pedidos dos compradores das fracções em construção.

Cada comprador de fracções em construção só se pode candidatar à compra de uma habitação para troca

Os queixosos consideram que a previsão de que cada comprador de fracções em construção só se pode candidatar à compra de uma habitação para troca é injusta para aqueles que compraram várias fracções em construção do “Pearl Horizon”. Tendo em conta que a construção de habitação para troca tem por fim resolver as necessidades de habitação dos proprietários afectados pela demolição ou reconstrução de habitações, o regime jurídico de habitação para troca estabelece restrições relativas à habilitação para a candidatura a essas habitações e à respectiva quantidade, no sentido de garantir um uso razoável do erário público e dos recursos terrestres. No caso da habitação para troca do “Pearl Horizon”, para além de excluir os compradores de fracções em construção que adquiriram as fracções em nome de sociedades, a lei prevê ainda que cada comprador de fracções em construção pode candidatar-se à compra de só uma habitação para troca, independentemente do número de fracções em construção que tinha adquirido inicialmente.

Na sequência da investigação, o CCAC considera que a norma que limita o número de habitações para troca requeridas por compradores de fracções em construção foi elaborada após diversas discussões que tiveram lugar na Assembleia Legislativa, não sendo a mesma destinada exclusivamente à resolução do caso do “Pearl Horizon”. Tendo em conta que alguns compradores de fracções em construção do “Pearl Horizon” adquiriram várias fracções em construção, tendo alguns deles adquirido mais de 10 fracções, a não fixação de restrições ao número de habitações para troca a serem requeridas implicaria uma contradição relativamente à intenção legislativa originária subjacente ao regime jurídico de habitação para troca, bem como à intenção originária de satisfazer as necessidades de aquisição de imóvel pelos compradores de fracções em construção e de melhoramento do seu ambiente habitacional.

Os queixosos consideram ainda injusta a norma que estipula que as pessoas que se encontrem em situação de relação conjugal e que tenham adquirido respectivamente fracções em construção podem apenas candidatar-se a uma habitação para troca. O presidente da Associação dos Proprietários do “Pearl Horizon” referiu que, incluindo o seu próprio caso, existem 3 ou 4 casos desse tipo, no entanto, na sequência da investigação, o CCAC teve conhecimento de que existem, no total, 15 casais que adquiriram respectivamente uma ou mais fracções em construção. O CCAC considera que aquando da elaboração da lei sobre habitação para troca, a Assembleia Legislativa procedeu a uma discussão extensa sobre essa questão, tendo-se concluído no sentido de que como a construção de habitação para troca tem por finalidade resolver as necessidades de habitação dos interessados, e atendendo a que os cônjuges têm o dever de coabitação nos termos da lei, foi estipulada, por conseguinte, a regra de cada casal poder apenas candidatar-se a uma habitação para troca, regra essa que é legal e razoável, devendo a mesma merecer respeito e cumprimento.

A candidatura à habitação para troca apenas pode ter lugar depois de concluído o registo predial

No decorrer da investigação, os queixosos referiram, junto do CCAC, que existem 30 a 40 compradores de fracções em construção do “Pearl Horizon” que não procederam ao registo predial das ditas fracções em construção adquiridas, na medida em que não tinham conhecimento da entrada em vigor da Lei n.º 7/2013 – Regime jurídico da promessa de transmissão de edifícios em construção (vulgarmente conhecido por “Lei sobre os edifícios em construção”) – por se encontrarem fora de Macau e que não receberam também quaisquer notificações do respectivo mediador imobiliário sobre esta questão. O Governo da RAEM referiu que, de acordo com o disposto no regime jurídico de habitação para troca, aos candidatos às habitações para troca é exigido que procedam ao registo predial das fracções em construção adquiridas. A razão subjacente a isso deve-se ao facto de o registo predial ter a função de dar publicidade à situação jurídica dos bens imóveis e produzir o efeito de oponibilidade a terceiros, sendo que apenas com o registo predial se pode verificar, nos termos da lei, a identidade do comprador de fracção em construção.

Após efectuada a respectiva análise, o CCAC entende que, entre a data da implementação da “Lei sobre os edifícios em construção” e a data da caducidade da concessão do terreno, decorreu um período de um ano e meio para proceder ao respectivo registo predial, sendo que a lei dispõe também a isenção de emolumentos de registo num prazo transitório de um ano, para além de o promotor do empreendimento do “Pearl Horizon” ter notificado, por escrito, aos compradores das fracções em construção para procederem ao respectivo registo predial. Nestes termos, os referidos compradores das fracções em construção devem suportar as consequências resultantes da falta de registo predial, visto que o não conhecimento das disposições legais ou o facto de “o mediador imobiliário não ter efectuado devidamente a notificação” não constituem fundamentos para se isentarem do cumprimento dos requisitos previstos na lei sobre habitação para troca.

A inviabilidade legal da construção do “Pearl Horizon” de acordo com a planta do projecto da construção inicial

No decorrer da investigação, o presidente e outros membros da Associação dos Proprietários do “Pearl Horizon” referiram, junto do CCAC, que os mesmos não aceitam a actual proposta relativa à aquisição de habitação para troca, insistindo com o pedido de “recebimento das fracções de acordo com as formalidades legais iniciais”, isto é, a construção do edifício “Pearl Horizon” em conformidade com a planta do projecto de construção inicial e o “recebimento” das fracções de acordo com os contratos de compra e venda iniciais. Após análise, o CCAC refere que, tendo em conta que a “Lei de Terras” e o “Regime jurídico de habitação para alojamento temporário e de habitação para troca no âmbito da renovação urbana” já consagram a correspondente regulamentação, e que de entre os 2,128 compradores de fracções em construção que satisfazem os requisitos, já 1,932 requereram a aquisição de habitações para troca, incluindo os pedidos efectuados pelo presidente e outros membros da Associação dos Proprietários do “Pearl Horizon”, e, por outro lado, quer o planeamento relativo à habitação para troca, quer o respectivo trabalho de construção se encontram também já em andamento, assim, o pedido no sentido de continuar desenvolver o Lote P em conformidade com os termos do projecto de investimento imobiliário inicial do “Pearl Horizon” configura um pedido inviável quer em termos legais, quer em termos práticos.

Considerando que, após a respectiva investigação, não foi detectada qualquer ilegalidade ou situação de irregularidade administrativa, o CCAC procedeu ao arquivamento da queixa.